Combien faut-il emprunter ?
Il faut tenir compte de plusieurs paramètres réunis sous l’appellation « montant global des charges de l’emprunteur » : le prix du bien, la commission d’agence, les honoraires du notaire, les frais des éventuels travaux, l’apport personnel et les capacités de remboursement de l’emprunteur. Pour ce faire, les banques vont analyser les ressources de l’emprunteur (hors allocations familiales) : salaires, pensions, rentes, revenus fonciers, etc. A noter que :
- Le montant global des charges de l’emprunteur ne doit pas dépasser les 25 à 33% des revenus. Le remboursement de l’ensemble des prêts est compris dans les charges retenues.
- L’apport personnel concerne les économies, les prêts familiaux, l’héritage, l’épargne salariale, le PTZ+, le prêt épargne logement, le prêt aux fonctionnaires, le prêt des mutuelles et des caisses de retraite.
Outre le montant du prêt, il faut aussi bien faire le bon choix du taux. L’emprunteur a en effet le choix entre le taux fixe ou le taux variable. C’est là justement que vigilance s’impose car le taux du crédit va déterminer la charge financière à supporter par l’emprunteur. En optant pour un taux fixe, l’emprunteur bénéficie d’un montant de remboursement constant pendant la durée du contrat. Par contre avec un prêt immobilier à taux variable, on bénéficie de plus de souplesse ainsi que d’un taux de départ plus bas qu’un taux fixe. Par ailleurs, l’emprunteur peut voir son taux de crédit à la hausse ou à la baisse, autrement dit, il n’a pas la possibilité de connaître le coût total de son prêt au moment de souscrire.
Quelle démarche pour la demande de prêt immobilier ?
La demande de prêt immobilier doit être réalisée pendant le délai prévu dans la promesse de vente, autrement l’acheteur pourrait perdre son indemnité d’immobilisation. Pour demander un prêt immobilier, les documents suivants sont souvent nécessaires : une promesse de vente, un devis des travaux, le détail de l’apport personnel, justificatif de revenus et de charges.
Quand l’institution bancaire fait une proposition d’offre de prêt, on doit y trouver dans le document la description du bien, le montant du prêt ainsi que les modalités de remboursement, le TEG, l’échéance de remboursement dans le cas d’un prêt à taux fixe, un document qui montre comment varie les taux sur les mensualités, quelle est la durée du prêt et combien coûte au total le crédit quand il s’agit d’un prêt à taux variable. On y trouve aussi les garanties à fournir pour bénéficier d’un crédit immobilier notamment la caution.
L’emprunteur recevra l’offre par lettre recommandée. Elle sera valable pendant 30 jours à compter de la réception par l’emprunteur. Un délai d’attente de 10 jours lui est accordé avant de donner sa réponse. S’il est d’accord, le contrat de crédit ne pourra plus être modifié, toutefois il n’est conclu que si la vente est réalisée.
Comment est finalisé le contrat de prêt ?
Dans le cas où le délai de réflexion n’est pas respecté, l’annulation du prêt peut être demandée en justice par l’emprunteur. Pour valider l’offre, ce dernier doit retourner par courrier un exemplaire de l’offre, daté et signé, le cachet de La Poste faisant foi. Il est aussi à préciser que pendant le délai de réflexion, il ne faut réaliser aucun versement qui est en relation avec le prêt. Par ailleurs, la banque ne doit verser aucun frais au notaire qui est chargé de l’acte et ne devra demander ni frais de dossiers ni primes d’assurances à l’emprunteur. Pour que le contrat de prêt devienne définitif, il faut qu’un assureur accepte de garantir l’emprunteur, que ce dernier ait obtenu tous les autres prêts qu’il a demandé pour financer son achat et que l’acte d’achat soit régularisé dans les 4 mois qui suivent l’acceptation.
Précision sur les garanties et les assurances que l’emprunteur doit souscrire
Etant donné que le montant du prêt accordé n’est pas négligeable, l’institution bancaire exige que l’emprunteur présente des garanties et des assurances en cas de défaillances. Ainsi s’il n’a plus la possibilité d’honorer ses mensualités, le prêteur peut mettre le bien en vente à titre de remboursement. Cependant en souscrivant une assurance, cette démarche pourrait être évitée. Voici justement les assurances et garanties à souscrire :
- l’assurance décès-invalidité
Elle rembourse le crédit dans le cas où l’emprunteur est invalide ou décède. Ce dernier peut la souscrire auprès de l’assurance proposée par la banque ou auprès d’une autre assurance qu’il a choisi et qui fournit les mêmes garanties que celles de l’assureur proposée par la banque.
- La garantie à 100% du capital
Si le prêt est contracté par deux emprunteurs, chacun d’eux doit être assuré en fonction de sa contribution dans le remboursement. Mais ils peuvent également souscrire une garantie à 100% sur chacun mais avec une prime d’assurance plus élevée.
- L’assurance perte d’emploi
Sa souscription est facultative cependant elle est recommandée. Cependant elle n’est valable que si l’emprunteur bénéficie d’une indemnité de la part du Pôle Emploi, pendant une durée limitée.
- Le privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque
Ils donnent à la banque l’autorisation de faire une saisie et la vente de l’immeuble. Le prix de vente inclura le montant du capital ainsi que trois ans d’intérêts.
- Le cautionnement mutuel
Il est fourni par un organisme spécialisé. Il pourra alors se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance. Bien qu’il coûte plus cher au départ, il est plus avantageux à terme par rapport au privilège du prêteur de deniers ou l’hypothèque quand le prêt arrive à l’échéance.
En bref, souscrire un ou des prêts immobiliers peut être bien avantageux à condition de savoir choisir les bonnes formules. Par ailleurs, pour obtenir un bon prêt, il faut aussi présente un dossier solide et souscrire les assurances et les garanties requises par l’institution financière.