Il est fréquent de voir des offres sur des lotissements qui sont encore en cours de réalisation. Cela signifie qu’il existe des démarches qui ne sont pas encore réalisées notamment au niveau des formalités administratives, des études techniques utiles à la viabilisation. Il se pourrait aussi que le plan de division cadastrale délimitant les espaces privées et communes dans le lotissement ne soit pas établi. Un lotissement en cours de construction peut aussi signifier que les travaux de voirie ainsi que l’installation des réseaux communs ne sont pas encore terminés. Avant de vous engager dans un achat sur un lotissement en cours de réalisation, il est conseillé de vérifier quelques points.
Conseil n° 1
Demandez au lotisseur les trois documents qui suivent :
- le règlement du lotissement,
- le cahier des charges,
- et les statuts de l’association de syndicat libre.
Il faut aussi demander combien devez-vous payer pour les charges communes. Pour cela, demandez les comptes du dernier exercice.
Conseil n°2
Informez-vous sur le lotisseur. Il est à préciser que trois opérateurs peuvent normalement proposer des parcelles en lotissement : les communes, les aménageurs lotisseurs professionnels reconnus et enfin les lotisseurs occasionnels. Pour ce dernier type d’opérateur, il pourrait que ce soit un simple propriétaire d’un grand terrain qui souhaite le vendre en petites parcelles. Il se pourrait aussi que ce soit un agriculteur, un commerçant ou encore un marchand de biens, bref on peut dire qu’acheter une parcelle en lotissement chez ce troisième type d’opérateur peut être risqué. En effet, il est fréquent de voir des propriétaires qui se plaignent que les réseaux communs sont mal conçus, que l’aménagement paysager soit banal ou encore que l’équipement en mobilier soit trop simple.
En ayant recours aux aménageurs professionnels, la garantie de surface du terrain ainsi que la surface constructible est assurée. Ces derniers peuvent aussi réaliser des études de sol. Par ailleurs, ils sont souvent membres du Syndicat national des aménageurs lotisseurs. Cependant, un lotisseur professionnel est souvent plus cher.
Mais pour être sûr de la crédibilité du lotisseur, vous pouvez aussi vérifier s’il est en collaboration avec des professionnels notamment les architectes, les paysagistes, les bureaux d’études ainsi que les urbanistes.
Conseil n°3
Demandez au lotisseur l’arrêté de lotir. Ce document informe sur les aménagements ainsi que les travaux envisagés sur la zone. Autrement, il n’a pas le droit de conclure des ventes et des promesses de vente. Par ailleurs, le lotisseur doit aussi avoir reçu l’autorisation de faire de la publicité bien avant la délivrance de l’arrêté de lotir.
Conseils N°4
Pour acheter sûrement une parcelle dans un lotissement en cours de réalisation, il faut s’assurer que le lotisseur présente les garanties sur l’achèvement des travaux. Cette garantie peut être assurée par le versement d’une caution financière, ne couvrant que les travaux de finition, à un organisme qui s’engage dès lors à terminer les travaux même si le lotisseur fait faillite. Les travaux en question concernent le gros œuvre, notamment l’installation des infrastructures des réseaux, les travaux de finition notamment les revêtements de voirie. La présentation d’un procès-verbal de réception ainsi que d’un certificat d’achèvement signifie que les travaux sont achevés.
Pour info, en cas de malfaçon dans les parties communes du lotissement, la responsabilité incombe de plein droit à l’organisme qui a aménagé le lotissement et ce, au titre de la garantie décennale.
Précision sur le propriétaire des parties communes
Chaque propriétaire d’une parcelle est tenu de payer les charges aux parties communes. Ces charges concernent les frais d’entretien des voiries et des équipements, l’éclairage, le parking ainsi que les aires de jeux. Il est évident que plus ces espaces sont importants, plus le montant des charges à payer est onéreux.
A noter que l’entretien des espaces communs peut être confié à l’association syndicale libre soit à la commune. Dans le premier cas, les co-lotis doivent payer les frais d’entretien, dans le second cas, c’est à la charge de la collectivité. Cependant, les espaces communs deviennent dans ce cas là des lieux publics et donc, ouverts à tous. C’est là justement que l’arrêté de lotir intervient car c’est lui qui décide du sort des espaces communs :
- Cas 1 : les espaces communs sont confiés à la municipalité
Seulement, le transfert de propriété ne peut être effectué que lorsque les travaux sont terminés, c’est-à-dire à la réception de travaux. Quand ce moment est arrivé il faut que l’aménageur ainsi qu’un représentant de la municipalité se rendent tous deux sur le chantier afin de définir les modalités pratiques pour éviter d’éventuels litiges.
- Cas N° 2 : les espaces communs ne sont pas confiés à la municipalité
Si 2/3 des colotis ainsi que les 3/4 de la superficie ou l’inverse votent pour le transfert de propriété des espaces communs à la Municipalité, il faut encore que le conseiller municipal accepte la proposition avant que le transfert soit effectif.