Quand s’applique la législation sur le crédit immobilier ?
Elle est valable qu’importe le type de prêts souscrit : achat d’un bien immobilier, jouissance d’un immeuble d’habitation ou à usage mixte, frais pour les travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien (pour un crédit d’une valeur supérieure à 75 000 euros) et dépenses liées à la construction. A noter que c’est le montant des travaux qui est pris en compte et non pas celui du prêt. Par ailleurs, le bénéficiaire doit être une personne physique ou morale hors de son activité professionnelle. La réglementation est à appliquer dès l’annonce publicitaire. Ainsi les consommateurs doivent trouver sur les supports publicitaires les caractéristiques principales du prêt : qui est le prêteur, quelles sont les modalités de financement proposées, quel est le montant maximal, le TAEG, les assurances sont-elles comprises ? On doit aussi trouver dans la publicité le délai de réflexion de dix jours garanti au demandeur avant que celui-ci accepte définitivement le contrat.
La réglementation sur l’offre de prêt
Il faut que l’établissement financé remette au demandeur de prêt et éventuellement à ses cautions une offre de prêt qui informe sur les caractéristiques suivantes :
- Identité du prêteur et de l’emprunteur
- Nature du prêt
- Objet et modalités du prêt
- Mise à la disposition des fonds
- Simulation de remboursement qui distingue le capital et les intérêts
- Assurances et sûretés exigées
- Modalités de transfert à une tierce personne
- Frais retenus dans le cas où l’acquisition ne se réalise pas
En cas de non-respect d’une de ces dispositions, une amende est à prévoir. Il se pourrait aussi que le contrat soit annulé ou que le prêteur perde son droit aux intérêts. Par ailleurs, il faut que ce dernier maintienne ses conditions de prêt pendant une durée minimale de trente jours à partir de la réception par le demandeur.
En ce qui concerne la souscription d’assurance pour le prêt, une législation récente stipule que l’établissement financier ne peut obliger l’emprunteur à souscrire au contrat d’assurance qu’il propose. Cependant, l’emprunteur doit adhérer un contrat d’assurance qui propose une garantie équivalent que celui de la banque.
Pour mieux analyser chaque offre de prêt, sachez qu’il existe actuellement des outils pour simuler le crédit immobilier sur internet.
La réglementation sur la conclusion du prêt
Une fois qu’il a reçu l’offre de prêt immobilier, le demandeur a droit à un délai de réflexion obligatoire. La validation de l’offre ne peut ainsi se faire avant le dixième jour suivant sa réception. Par ailleurs, il ne doit procéder à aucun versement avant l’acceptation de l’offre. En cas d’acceptation anticipé, le contrat est annulé même si le demandeur renouvelle son acceptation. En cas de fraude sur les dates de la part du prêteur, le droit à intérêts est aussi annulé. En cas d’avenant au contrat, l’établissement financier doit faire une offre en respectant les mêmes conditions sauf dans le cas de crédits à taux variable avec des modalités de variation fixées dans le contrat initial.
La réglementation sur les conditions suspensives
Dans le cas où l’acquisition envisagée ne s’est pas concrétisée dans les quatre mois après acceptation du prêt, ce dernier est résilié de plein droit. L’emprunteur devra alors rembourser les sommes prêtées en plus des intérêts. Dans le cas où il a souscrit plusieurs prêts à la fois, les autres prêts sont aussi annulés. Cependant cette règle n’est applicable que si le prêt non-obtenu accapare seulement 10% au maximum du total de l’opération.
Un refus d’agrément de la part de l’assureur à cause du profil du demandeur peut aussi entraîner une annulation du prêt dans un délai d’un mois.
La réglementation sur l’exécution du contrat
- Si l’acquisition du bien immobilier est soumis à des litiges (en matière de construction par exemple), l’emprunteur peut bénéficier d’une suspension des versements dans l’attente d’une solution et ce, après accord du tribunal.
- Si l’emprunteur présente une défaillance non justifiée, le prêteur peut demander le remboursement du capital en cours ainsi que les intérêts échus.
- L’emprunteur peut anticiper partiellement ou intégralement son prêt. Cependant, dans certains contrats, cette démarche peut être refusée dans le cas où le remboursement anticipé est ne dépasse pas les 10% du montant du prêt. Il se pourrait aussi que le demandeur demande une indemnité ne dépassant pas la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé dans la limite de 3% du capital encore dû avant le remboursement. Néanmoins, la loi du 25/06/99 annule cette indemnité pour les circonstances suivantes, affectant l’emprunteur ou son conjoint : changement du lieu de travail, décès, cessation forcée de l’activité professionnelle. A noter que cette disposition est valable uniquement pour les contrats signés à partir du 30/03/99.
La réglementation du contrat de vente
Si l’acquéreur ne bénéficie pas du prêt dans le délai prévu dans l’avant-contrat (au moins un mois), il doit récupérer la totalité de l’acompte qu’il a déjà versé. A noter que cette disposition entre aussi dans le cadre d’une condition suspensive et doit être mentionnée obligatoirement dans l’avant-contrat. Néanmoins, l’acquéreur doit honorer son engagement quand c’est lui qui est à l’origine du refus du prêt notamment un dossier incomplet ou encore une dissimulation de revenus.