L’Assurance Dommage-Ouvrage est-elle réellement utile ? en avoir ou pas ?

Bruno Caillard

Mise en garde

Cet article a été écrit par un Particulier n’ayant aucune compétence juridique. Il est le fruit d’une expérience personnelle et ne reflète que l’avis de son auteur. Il est rappelé au lecteur que l’Assurance Dommage-Ouvrage est obligatoire et que sa souscription est de la responsabilité du maitre d’ouvrage. Vous choisissez de la prendre ou de ne pas la prendre sous votre entière responsabilité et vous en assumez les conséquences.

Qu’est-ce que l’Assurance Dommage-Ouvrage (DO) ?

La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d’assurance construction aussi bien pour le constructeur, que pour le particulier :

  • pour le constructeur : il doit couvrir sa responsabilité décennale
  • pour le particulier : il doit souscrire un contrat de dommages ouvrage

En cas de sinistre, la DO si elle a été souscrite permet au bénéficiaire (propriétaire ou maitre d’ouvrage) d’être assurer d’une prise en charge "immédiate" [1], du coût des réparations quelles que soient les responsabilités.

En effet en cas de sinistre, le constructeur reporte souvent sa responsabilité sur un autre intervenant (le fabricant du matériel par exemple). En cas de litige, chacun se rejette la responsabilité du sinistre.

Le fait de souscrire une DO permet de confier à l’assureur le soin de régler le dossier, et d’intervenir au plus vite pour réparer le sinistre.

La DO doit être souscrite avant le démarrage du chantier. Après il est trop tard ; plus personne ne voudra vous assurer.

La DO est valable 10 ans à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement (soit 1 an après la date de la réception des travaux) et expire en même temps que la garantie décennale.

Que couvre t’elle ?

Attention, l’assurance DO ne couvre que la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou des éléments d’équipement qui lui sont indissociables et qui relèvent de la garantie décennale. Les petits et moyens bobos de la construction, eux, ne seront pas couverts.

Si l’assureur estime que la solidité de l’ouvrage n’est pas mise en jeu, vous devrez vous débrouiller tout seul. Mais la subjectivité de la "solidité de l’ouvrage" peut amener un assureur malhonnète à rechigner. Un trou béant dans la toiture ne met pas en péril de façon immédiate la solidité de l’habitation et pourtant chaque averse sera pour son propriétaire un véritable cauchemard.

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Procédure d’indemnisation

Pendant la première année qui suit la réception des travaux, l’unique interlocuteur est l’entrepreneur. L’assureur pendant ce délai, n’interviendra qu’une fois la défaillance de l’entrepreneur constatée par l’envoi de mise en demeure restée infructueuse. Ceci peut prendre un temps relativement long pendant lequel l’état de la construction peut empirer.

Il faut savoir également que le délai d’indemnisation peut atteindre 150 jours (135 jours pour la proposition + 15 jours pour le paiement après acceptation par l’assuré). La procédure commence obligatoirement par une expertise. L’assureur a 60 jours pour se prononcer sur la mise en oeuvre de la garantie laissant le propriétaire dans l’angoisse de l’expectative.

Que de temps perdu pour un dispositif censé libérer le propriétaire de tout souci !

En fait, la DO est une assurance sur l’assurance, étant donné que le constructeur a lui aussi souscrite une assurance. Trop fort non ?

Son coût ?

De Chère à très très chère. Plusieurs milliers d’euros ; avec un minimum de 3000 €. Ca donne à réfléchir ?!

A qui s’adresse t’elle ?

Pour un maitre-d’ouvrage professionnel, la souscription de la DO est obligatoire, sous peine de sanctions pénales.

Qu’en est-il pour un particulier ?
Là aussi, la DO est obligatoire en théorie. Mais son absence ne donnera lieu à aucune sanction pénale, ni poursuite, ni amende, ni tirage d’oreille.

Dans quels cas la prendre ? ou ne pas la prendre ?

Pour un maitre d’ouvrage professionnel, elle est obligatoire comme on l’a vu.

Pour un particulier frileux et fortuné, il est recommandé de la prendre. Cela évitera les regrets au cas où...

Pour un particulier frileux mais radin, le choix sera le résultat d’un duel entre la pingrerie et l’infortune du futur propriétaire. A vous de voir...

Pour un particulier téméraire et radin (comme moi), cela vaut le coup de tenter de ne pas la prendre. Les risques sont finalement bien faibles au regard du coût de la DO.

Pour les autoconstructeurs, la DO est inutile car après vous avoir indemnisé, l’assureur se retournera contre vous dans la recherche des responsabilités. Il est même fort probable qu’aucun assureur n’accepte d’accorder la DO à un autoconstructeur.

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Et si je ne la prend pas, que risque-je ?

Les sanctions prévues par l’ Art. L.111-34 du CCH pour défaut d’assurance ne s’appliquent pas si vous faites construire pour vous même, votre conjoint, vos ascendants et descendants ou ceux du conjoint.

Cependant, en l’absence de cette assurance :

  • ce fait devra être précisé par le notaire au nouvel acquéreur lors de la vente du bien si elle intervient pendant la durée de la responsabilité décénale. En cas de vice de construction, vous serez tenu de garantir l’acquéreur de la totalité de son préjudice. Bien entendu, vous pourrez néanmoins appeler les entrepreneurs en garantie dans une instance éventuelle. Dans la pratique, sauf si vous revendez dés les toutes premières années, le risque d’incident diminue avec les années, les problèmes principaux apparaissant généralement assez rapidement.
  • L’absence de DO peut dissuader un acheteur ou lui donner un bon argument pour la diminution du prix d’achat. Dans la pratique, peu d’acheteurs sont sensibles sur ce point. On achète un bien, pas une assurance.
  • vous devrez attendre l’aboutissement d’un recours contre les constructeurs pour obtenir réparation des dommages. Mais on a vu que la durée d’indemnisation avec une DO peut également être très longue.

Néanmoins, un acheteur potentiel pourra être rassuré par la présentation des attestations d’assurance des entreprises, du constructeur ou de l’architecte.

Il est donc important de se procurer ses pièces auprès du professionnel avant de signer le devis, puis de vérifier leur exactitude auprès de l’assureur. Ce petit travail qui ne coûte que quelques coups de téléphone permet d’acquérir une certaine sérénité mais il est rarement pratiqué.

Pour les autoconstructeurs, le risque est plus important car il n’est pas possible de s’assurer pour ses propres réalisations. Vous ne pourrez donc pas présenter ces pièces à un acheteur et en cas de problème, vous serez le seul responsable. Ceci peut être pondéré par le fait qu’un autoconstructeur, en général, travaille sans filet et pour lui-même. Il est donc très motivé à bien faire, dans les règles de l’art. Tous les autoconstructeurs que je connais ont même une grosse tendance à surdimensionner tout ce qu’ils font ; pour assurer le truc, pour avoir la conscience tranquille. Je pense même que les maisons d’autoconstructeur ont moins de problèmes que les maisons faites par des professionnels.

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La mésaventure de Monsieur X

Mais un autoconstructeur doit savoir qu’il est responsable quoi qu’il arrive. Nous vivons dans une société où il faut rechercher un responsable à tout ce qui arrive.

Voici la mésaventure qui est arrivé à un autoconstructeur toulousain il y a quelques années et qui fait jurisprudence aujourd’hui :

Monsieur X a construit une extension à sa propre maison, en respectant les règles de l’art et tout et tout. Bien sûr, Monsieur X ne souscrit pas de DO. De toute façon, aucun assureur ne lui aurait octroyé. Jusque-là, Monsieur X ne commet aucune erreur.

Quelques années plus tard mais moins de 10 ans après ces travaux, Monsieur X revend son bien à Monsieur Z. Il prend soin d’informer son acheteur qu’il a réalisé lui-même l’extension et qu’il rejete toute responsabilité au cas où... Pas de problème, de toute façon le travail est nickel. Toujours pas d’erreur.

L’été suivant, c’est la sécheresse dans la région toulousaine. Les sols argileux se rétractent. CRAC ! l’extension se fissure dangereusement. Il faut démolir. Monsieur Z en informe son assureur ; tout comme beaucoup de propriétaires confrontés au même problème dans la région qui a fait l’objet d’un classement "catastrophe naturelle". L’expert de l’assureur constate que l’extension est récente. L’assureur tente donc de faire jouer la décennale et découvre la situation du vendeur. L’assureur intente un procès contre Monsieur X. Monsieur X est reconnu "responsable" et doit assumer la totalité des frais de démolition et de reconstruction. Monsieur X devra revendre son propre bien...

De quoi Monsieur X a t’il été reconnu "responsable" ? de rien ; mais responsable quand-même. Responsable mais pas coupable pour reprendre l’expression bien connue.

Heureusement ce cas est exceptionnel. Et j’espère que cette petite histoire ne refroidira pas vos ardeurs autoconstructives.

Expérience personnelle

Pour ma part, étant autoconstructeur peu fortuné, radin et tétu, je n’ai pas pris de DO et je m’en vante.

La construction a aujourd’hui plus de cinq ans et je n’ai jamais eu aucun problème. En cas de souci, je répare moi-même. Je m’assume.

Je n’ai pas l’intention de revendre de ci-tôt. Et si cela devait arriver, je n’ai aucun doute sur la qualité de ma construction. J’ai pris toutes les précautions possibles, fait réaliser une étude de sol et construit ma maison sur des pieux.

Au rang des calamités, je ne crains ni la sécheresse ni les assureurs.

Notes

[1Ca c’est la théorie