Réception des travaux
Il existait d’abord deux réceptions : la réception provisoire et la réception définitive avant que la loi du 4 Janvier 1978 (entrée en vigueur du 1er Janvier 1979) s’applique au secteur de la construction. Avant cette loi également, les tribunaux pouvaient valider la réception tacite à défaut de l’écrit. Avec la mise en vigueur de cette loi, il n’y a plus désormais qu’une réception unique. Cette dernière doit par ailleurs être faite par écrit ou être constatée judiciairement. Néanmoins, à l’heure actuelle, beaucoup de maîtres d’ouvrages se contentent seulement de prendre possession de la construction sans rédiger une pièce écrite. Or en cas de vices de défaut, le maître d’ouvrage n’a pas le droit d’invoquer des vices apparents, cela est dans une certaine mesure profitable aux entreprises car elles sont définitivement délestées des responsabilités qui lui incombent en cas de désordres. Cela annule aussi les garanties décennales étant données qu’elles ne garantissent que les vices cachés à la réception. Au bout du compte, en faisant l’impasse sur la réception écrite, le maître d’ouvrage n’a plus aucun recours en cas de vices de construction.
Les cas où la prise de possession n’est pas assimilable à une réception
Il existe certaines situations où la Cour de Cassation a considéré que la prise de possession n’équivaille pas à une réception, surtout qu’aucun PV n’a été produit lors de cette opération. Ces cas exceptionnels se présentent :
- Quand la construction est partiellement inachevée ou encore endommagée au moment de la prise de possession.
- Quand le maître d’ouvrage souhaite emménager dans la construction sans délai. Néanmoins, dans ce cas là, il est avisé de formaliser cette obligation au constructeur concerné, par le biais d’une lettre de recommandée avec accusé de réception.
- Quand le maître d’ouvrage souhaite notifier l’entrepreneur de la liste des désordres apparents dont il a pu se convaincre et ce, après qu’il ait demandé une mise en demeure mais que l’entrepreneur ne s’est pas présenté. Il faut que l’envoi de la liste suive sans délai la date qui est prévue pour la réception et la date de prise de possession effective du bâtiment par le maître d’ouvrage. Autrement, on peut considérer alors qu’il y a réception tacite sans réserves par la simple prise de possession.
Les détails sur le procès-verbal de réception
Le procès-verbal de réception est un document écrit de nature contractuelle qui est signé conjointement par les parties concernées (maître d’œuvre et maître d’ouvrage). En présence de ces deux signatures, il est impossible de réfuter un PV de réception. C’est pourquoi il est vraiment indispensable que les deux parties concernées soient convoquées soit à l’initiative du maître d’œuvre soit à l’initiative du maître d’ouvrage.
Dans le procès-verbal, on peut trouver les détails sur les vices apparents qu’un non-initié en construction peut se convaincre de l’existence. En fait, il n’est pas question pour le maître d’ouvrage de procéder à une expertise du bâtiment vu que ce n’est pas son rôle et qu’il n’en a pas la compétence. Quand on parle de vice de construction il s’agit ici des défauts qui sont apparents non seulement dans leur existence mais également dans leurs conséquences prévisibles pour le maître d’ouvrage.
A titre de rappel, sachez que le contrat de construction de maison individuelle et celui de vente en l’état futur d’achèvement diffère du procès-verbal de réception car ce dernier ne peut être complété dans un temps ultérieur par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut également préciser qu’il n’y a qu’une seule réception qui couvre l’ensemble des vices apparents non signalés à cette occasion. Dans le cas où l’entrepreneur ne veut pas procéder à la réception, il n’y a qu’une seule solution : la réception judiciaire. Il se pourrait alors que le juge ordonne une expertise par un architecte puis déclare la réception de la construction et ce, avec ou sans réserves selon les conclusions de l’expert. De par cette décision de la justice débute les garanties et s’impose à tous surtout pour ce qui est des désordres réservés.
Quelles sont les retenues de garantie ?
Quand un entrepreneur et un maître d’ouvrage signent un contrat de construction, ils se doivent mutuellement des garanties. Ainsi, l’entrepreneur doit fournir les matériaux convenus et exécuter les travaux qui lui sont confiés. De son côté, le maître d’ouvrage payer l’entrepreneur en tenant compte du calendrier de paiement qui correspond à l’état d’avancement de la construction. Pour que le marché soit bien équilibré, il est prévu que si les délais de paiement ne sont pas respectés, les pénalités seront dues par le maître d’ouvrage. Cependant, le montant des pénalités n’est pas le même pour le maître d’ouvrage et l’entrepreneur étant donné que le préjudice n’est pas le même. Les pénalités peuvent être équivalentes au taux légal sur les sommes non payées à leur échéance.
Dans le cas où les travaux sont terminés, le maître d’ouvrage peut se fier sur la garantie qui est prévue par la Loi 71-584 du 16 Juillet 1971. Il a ainsi la possibilité de retenir une somme égale à 5% du montant TTC du marché. Cette opération est à titre préventif et peut s’appliquer soit lors du versement du dernier acompte de la totalité du prix du marché soit sur la valeur de chacun des acomptes versées à diverses phases de l’exécution des travaux. A noter également que la retenue est à consignée entre les mains d’un tiers pour rassurer l’entrepreneur qu’elle sera finalement payée par le maître d’ouvrage. Il est possible aussi que ce soit l’entrepreneur qui paie une caution extérieure dont le montant équivaut à 5% du prix global du marché. Ce qui annule toute retenue de la part du maître d’ouvrage. Ce dernier devra cependant recevoir une attestation de l’organisme financier ou bancaire, le garant de l’entrepreneur.
Que ce soit la retenue de garantie ou le cautionnement, le montant couvre uniquement les réserves à la réception, à l’exclusion des éventuelles pénalités.