Faire un prêt immobilier dans de bonnes conditions : les conseils

Bruno CAILLARD

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, la construction d’une maison ou encore la réalisation de travaux de réparation, beaucoup s’engagent dans des prêts immobiliers. Cependant, souscrire un prêt signifie payer des mensualités qui peuvent avoir un impact sur le budget de la famille. Voici justement des conseils pour faire un bon prêt immobilier dans de bonnes conditions.

Le guide de l'emprunteur

Bien évaluer son projet

Il ne faut pas être trop juste dans ses calculs, étant donné que des frais supplémentaires peuvent être utiles en cours de construction. En ne demandant que le montant juste pour le financement de la construction d’un bien immobilier, il est probable que l’emprunteur ait encore besoin d’un financement complémentaire. Ce dernier peut cependant présenter des taux élevés qui vont alourdir davantage le montant des mensualités à payer. Pour toutes ces raisons, il est conseillé de faire une juste évaluation et de ne pas se charger au maximum de ses capacités de financement. Il faut aussi autant que possible garder une petite marge de manœuvre en cas de surcoût imprévisible.

Bien choisir son ou ses prêts immobiliers

Il existe un grand choix de prêts immobiliers actuellement. Certaines formules sont plus adaptées que d’autres au financement de l’habitat. Il est conseillé de privilégier les prêts qui servent à financer la construction et particulièrement les formules à taux bonifié comme le PAP (si les conditions de revenus le permettent) ou le prêt conventionné dans le cas échéant. Il est également conseillé de se tourner vers les aides qui sont accordées par certaines entreprises, vers le 1% patronal ainsi que vers les caisses de retraite. En effet, les formules de prêt immobilier citées ci-dessus présentent des taux intéressants.

Bien négocier les taux

Il est toujours possible de demander une révision des taux proposés par l’institution financière qui accorde un prêt immobilier. Il faut cependant que le dossier soit solide et ce, en présentant un apport personnel par exemple. Cela a en effet un impact sur le coût global de l’opération puisque le taux d’endettement sera réduit. La négociation des taux est aussi fonction de la qualité du bien acquis. En effet, en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, le prêteur par le jeu des garanties effectuées au moment de l’emprunt a le droit de vendre le bien ainsi gagé dans les conditions qui puissent lui permettre de couvrir les remboursements restants dus. La négociation des taux est aussi plus facile dans le cas où l’emprunteur dispose d’autres comptes, de placements dans l’établissement financier où il a demandé son prêt immobilier.

Bien comparer le coût du crédit

La comparaison des formules de prêt immobilier est aussi conseillée. Toutefois, il faut appliquer les mêmes critères d’appréciation pour confronter les offres de prêt. En effet, il y a de nombreux types de taux qui ne peuvent être comparés que par un spécialiste. Cependant, il est toujours possible de se référer au Taux Effectif Global ou TEG qui est obligatoire dans toute offre de prêt ainsi que le taux qui représente le mieux le vrai coût du crédit. Il faut également analyser le tableau d’amortissement qui donne sur toute la durée du prêt les montants de remboursement avec la ventilation des intérêts d’une part et le remboursement du capital d’autre part. En comparant les parts respectives à un moment donné des intérêts et du capital remboursé, il est plus facile d’apprécier un prêt par rapport à un autre. Vous pourrez, par exemple, prendre sur cinq à dix ans la proposition du capital restant à rembourser des différents prêts qui vous sont proposés. Sachez que ce ne sont pas toujours les offres avec des taux intéressants qui sont les plus profitables pour l’emprunteur. Il faut aussi vérifier que le coût de l’assurance obligatoire est pris en compte ainsi que son mode de calcul. Il se pourrait en effet que l’assurance soit calculée sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû.

Réduire autant que possible la durée du prêt

En principe, il faut faire en sorte que la durée du prêt soit réduite le maximum que possible. En effet, au delà de quinze ans le coût du prêt va augmenter sans qu’il y ait une baisse significative des remboursements. D’ailleurs, du point de vue contexte et stabilité des prix et des revenus, il n’est pas recommandé de compter sur l’inflation pour alléger le poids des remboursements sur le budget du ménage. Néanmoins, quand il s’agit des prêts consécutifs à un plan et à un compte d’épargne logement, prêt employeur et du 1% logement, allonger un peu la durée du prêt ne présente que peu de risque.

Faire le bon choix de la sécurité

Ce sont les prêts à taux variable ainsi que les prêts à taux progressif qui sont fréquemment les plus proposés. Ces formules sont très attractives étant donné que le taux au début de la période de remboursement est réduit. Par la suite, ils varient selon l’évolution générale du loyer de l’argent pour les prêts à taux variables. Etant donné que les évolutions monétaires sont aléatoires, des garanties sont prévues afin de limiter les hausses de taux en cas de fortes variations du loyer de l’argent. En cas de baisse, il y a aussi des dispositifs amortisseurs. Il est utile de bien comprendre les mécanismes et d’accepter un risque calculé. A noter que les prêts à taux progressifs sont intéressants pour les emprunteurs qui disposent au moment de la conclusion du prêt de revenus peu élevés mais qui vont évoluer ensuite. Là encore, une estimation des remboursements à différentes étapes de l’évolution du taux est utile.