Plan de financement d’une maison individuelle

Bruno CAILLARD

Pour devenir un propriétaire, il est utile de bien étudier le financement à apporter un projet de construction. Il faut en effet savoir qu’il s’agit d’un projet à long terme, nécessitant de ce fait un budget important. Cela est d’autant plus utile quand il s’agit d’une maison individuelle.

Quand on monte un plan de financement de maison individuelle, outre la bonne compréhension du projet, il faut également analyser l’épargne, les ressources ainsi que le taux de remboursement optimal que vous pouvez atteindre. Il faut savoir qu’il existe plusieurs formes de crédits que vous pouvez mobiliser pour la construction dans le neuf à savoir le prêt à taux zéro, le prêt d’épargne logement, les prêts conventionnés, les prêts bancaires classiques, le 1% du logement et des petits prêts qui sont consentis par GDF ou EDF (à choisir en fonction de votre installation), les prêts des mutuelles, les caisses de retraite et les départements. Toute personne achetant un logement peut en moyenne bénéficier d’au moins trois prêts, voire plus.

Plan de financement d'une maison individuelle

Constitution d’un apport personnel

Tant que possible, mieux vaut faire un apport de fonds propres dans le plan de financement. De cette manière, vous réduisez le montant de l’emprunt et obtenez en même temps un meilleur taux d’intérêt. En plus c’est plus rassurant pour la banque. Sont considérés comme apport personnel : les économies, les prêts familiaux, les donation en argent, la participation aux bénéfices ou encore l’intéressement. Il faut savoir que l’apport personnel doit présenter 20% du prix global du projet immobilier. Par ailleurs, le prêt à taux zéro ainsi que le prêt Action-logement est aussi considéré comme un apport personnel.

Sans apport personnel, il est possible d’emprunter. Beaucoup de banques propose les prêts à 100%, les frais à charge de l’emprunteur ne seront alors que les dépenses annexes notamment les frais de notaires, quoiqu’il existe les crédits à 110% prenant en charge la totalité des informations mais son obtention n’est pas facile. Il faut, déjà, que les revenus du demandeur soient stables (il faut qu’il soit en CDI avec une certaine ancienneté).

Combien faut-il emprunter ?

Pour le montage du plan de financement, il faut également que vous déterminiez le montant du prêt en commençant par faire le calcul de la capacité d’endettement. Il faut s’en tenir au fait que les remboursements à payer par mois ne doivent pas dépasser les 33% des revenus mensuels (taux d’effort). Il faut savoir que pour une personne à revenu élevé, il est possible de dépasser les 33% de taux d’effort. C’est en se basant, ensuite, sur votre taux d’effort que vous pouvez calculer le montant du crédit immobilier, la mensualité et la durée de remboursement. Il faut savoir que les banques considèrent aussi le reste à vivre qui doit couvrir suffisamment les dépenses du ménage.

Les aides

Il existe divers types d’aides financières auxquelles vous pouvez prétendre pour concrétiser votre projet de construction. La plupart sont considérés comme un apport personnel. On cite :

  • Le prêt à taux 0% Plus ou PTZ + qui est un crédit sans intérêt ayant reçu la validation de l’Etat et qui est dédiée au primo-accédant à une résidence principale.
  • L’épargne-logement qui donne droit à un prêt dont le montant est évalué selon le montant que vous avez pu épargner. Avec ce type de prêt, le montant maximal est de 23000 euros à 3%.
  • Le prêt action logement qui remplace le prêt à 1% logement, il est accordé aux travailleurs d’une entreprise de moins de dix salariés. Son taux est de 1,75% tandis que son montant varie selon l’adresse du logement.
  • Les prêts conventionnés et les prêts à l’accession sociale qui permettent d’accéder à l’Aide personnalisé au logement. Le PC n’est pas soumis aux conditions de ressources et présente un taux maximal de 5,15% à 5,60%. Le PAS est octroyé sous conditions de ressources et présente un taux maximal de 4,55 à 5%.
  • Les prêts des collectivités locales.

Le choix des taux : fixe, révisable ou mixte ?

Il faut savoir qu’il existe des crédits à taux fixes qui sont simples et faciles à gérer mais qui sont cependant rigides. En effet, dans le cas où les taux baissent, les échéances ne changent et dans le cas contraire vous pouvez en tirer profit. Il y a aussi les prêts à taux révisables qui sont indexés sur des indices financiers qui permettent à vos mensualités de varier à la hausse comme à la baisse. Si les variations font varier les charges de vos remboursements, il faut savoir que les taux pratiqués sont moins élevés que les taux fixes. Il existe enfin les crédits mixtes qui allient les deux, fonctionnant par blocs de trois ou de cinq ans au cours duquel le taux est fixe.

Le choix du remboursement

Le choix des mensualités peut être adapté à l’évolution de votre situation selon le type de crédit choisi et ce, dans le cadre des mensualités modulables et/ou reportables. Cela signifie que vous avez la possibilité de moduler les échéances de remboursement, très avantageux en cas de difficultés financières passagères. Avec les mensualités modulables, les banques permettent un montant des modulations à la hausse à 10,20 et même 30% de l’échéance afin que les mensualités ne deviennent trop importantes. Avec les mensualités reportables il est possible de reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit. Cependant, elle n’est possible qu’un nombre de fois limité pendant la durée du prêt. Il arrive même que vous bénéficiez d’une suspension du prêt pendant un an. Il existe aussi les mensualités lissées qui combinent tous les crédits que vous avez souscrits et qui sont lissées de sorte que les échéances restent constantes tout au long du prêt.

Les frais annexes

Quand vous choisissez votre crédit, il faut se baser sur le taux effectif global qui comprend le taux brut ainsi que les frais annexes. Cela concerne les assurances, les garanties liées à l’emprunt, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé.