L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie qui s’applique tout aussi bien pour financer l’acquisition d’un bien immobilier neuf que celle d’un logement ancien. C’est la garantie la plus classique et qui doit faire l’objet d’un acte notarié. Elle donne le droit à la banque de récupérer le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. Pour ce faire, elle procède à une saisie puis à la revente du logement financé par le prêt. Quand un emprunteur choisit l’hypothèque comme garantie, son bien est inscrit au Bureau des Hypothèques. On parle alors de mainlevée qui ne prend fin que lorsque le prêt immobilier arrive à échéance. Par ailleurs, il doit payer une taxe de publicité foncière qui est fixée à 0.615% du montant emprunté. Généralement, les frais d’hypothèque à devoir par l’emprunteur représentent environ 2% du montant du prêt immobilier souscrit.
La caution auprès d’une société de cautionnement
La caution fonctionne de la même manière qu’une assurance. Ainsi l’emprunteur verse une contribution auprès de la société de fonctionnement qui pourrait ensuite être utilisée en cas de défaillance de remboursement. Son montant est fixé en tenant compte du montant du crédit accordé. A noter qu’une partie de la contribution est encaissée directement par la société de cautionnement tandis qu’une autre est versée à un fond mutuel de garantie. Ce dernier pourra ensuite reverser une part à l’emprunteur à l’issue du prêt immobilier. Il est à préciser que la caution est un acte passé sous seing privé.
On a le choix entre plusieurs sociétés de cautionnement à savoir le Crédit Logement dont le capital est détenu partiellement par chacune des grandes banques françaises, c’est la société de cautionnement la plus sollicitée lors de la souscription d’un crédit immobilier. Une partie de la caution est restituée en fin de prêt. Il y a aussi la SACCEF ou société de cautionnement propre à la Caisse d’épargne avec un montant de cautionnement variant entre 1.25% et 1.5% du montant de prêt. Il y a également la CAMCA, une filiale du Crédit Agricole, son montant de cautionnement est de 1.5% et il n’y aucune restitution à la fin du prêt. Enfin, on cite le BREB Habitat qui comme son nom l’indique est à contracter auprès de la BREB. A la fin du prêt, le souscripteur bénéficiera d’une restitution de 0,75% du montant de la caution versée.
La caution mutuelle fonctionnaire
Comme son nom l’indique, ce type de caution est dédié aux fonctionnaires. Cependant, certaines professions particulières peuvent aussi souscrire une caution auprès d’une société de cautionnement qui leur est dédiée mais le nom du produit reste le même « caution mutuelle fonctionnaire ». C’est le cas notamment des salariés de l’Education Nationale avec la garantie sans frais à souscrire auprès de la CASDEN.
L’inscription en privilège de prêteur de deniers
L’IPPD présente un fonctionnement qui s’apparente à l’hypothèque, seulement elle n’est autorisée que pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien. Ainsi à l’instar de l’hypothèque, l’IPPD permet à la banque de sécuriser son prêt car en cas de défaillance financière de l’emprunteur, elle peut revendre le bien immobilier. Il s’agit aussi d’un acte notarié qui est également enregistré auprès de la Conservation des Hypothèques dans un délai de deux mois après la vente du bien immobilier en question. L’IPPD ne porte que sur un logement ancien et est moins onéreuse que l’hypothèque, surtout que l’inscription en privilège de prêteur de deniers n’est soumise à aucune taxe de publicité foncière.
La mainlevée : le point commun entre l’hypothèque et l’IPPD
Il s’agit d’un acte juridique qui marque la fin d’une hypothèque ou d’une IPPD. Elle prend automatique effet deux après que le prêt immobilier soit arrivé à échéance. Mais elle peut aussi se présenter en cours de contrat dans le cas où l’emprunteur souhaite revendre son logement acquis par le biais du prêt immobilier. La mainlevée est un acte qui doit se faire via un notaire. Elle doit être enregistrée auprès du Conservateur des Hypothèques. Cette démarche est gratuite quand il s’effectue automatiquement deux ans après la fin du prêt immobilier. Par contre l’emprunteur doit prévoir une certaine somme quand la mainlevée se fait en cours de prêt
Le choix de la garantie requis par l’institution financière dépend du statut professionnel ainsi que des possibilités de l’emprunteur. Avec l’hypothèque et l’IPPD, le risque se présente quand l’emprunteur rencontre une défaillance financière. En effet, la banque pourrait revendre son bien immobilier pour récupérer son prêt. Quant à la caution, chez certaines sociétés de cautionnement, il n’est pas possible de récupérer la somme ainsi versée.