Le prêt habitat

Bruno CAILLARD

Dénommé aussi prêt immobilier, le prêt habitat est destiné à toutes formes de financements. Ce crédit immobilier est proposé par les banques et contrairement au prêt conventionné, il s’agit d’un prêt du secteur libre qui est soumis à diverses contraintes et règles qui émanent de l’Etat. L’emprunteur peut être une personne physique ou une société immobilière qui est constituée entre personnes physiques

Le prêt ainsi obtenu peut être utilisé comme résidence principale, comme résidence locative ou comme résidence secondaire. Il peut aussi être alloué pour l’acquisition d’un terrain constructible, la construction avec ou sans terrain, l’acquisition d’un logement avec ou sans travaux, l’agrandissement d’un logement ainsi que les travaux d’amélioration d’un logement. Le montant du prêt peut aller jusqu’à 100% du coût de l’opération. Dans le cas d’un logement existant, le montant permettra de financer le prix de l’acte ainsi que les travaux éventuels. Dans le cas d’une construction, c’est le prix de revient hors frais. En bref, le prêt habitat est utilisé par le propriétaire de l’habitation pour le logement principal, pour la résidence secondaire ou pour louer à une personne tierce. Le bâtiment en question peut être un immeuble dans son intégralité ou un logement pour une entreprise.

La durée du prêt immobilier va de 5 à 20 ans et l’emprunteur doit fournir une sûreté réelle comme une hypothèque ou une caution. Le taux n’est pas fixe, chaque établissement prêteur est libre dans la limite du taux de l’usure. Pour cette raison justement, il est recommandé de comparer les mensualités de remboursement assurances incluses ainsi que le coût total du crédit.

Le choix en matière de prêt immobilier

L’emprunteur a le choix entre plusieurs formes de prêt habitat à savoir :

  • Le prêt à paliers : très intéressant si on associe plusieurs emprunts présentant un taux fixe afin d’anticiper les variations de revenus.
  • Le prêt modulable : c’est une sorte de prêt lissé qui fait bénéficier d’une option pouvant apporter plus de flexibilité. En effet il permet à l’emprunteur de changer des mensualités à n’importe quel moment pour que son pouvoir d’achat augmente ou pour que ses capitaux soient amortis.
  • Le prêt relais  : intéressant si on souhaite changer de propriété sans attendre que la première habitation soit vendue.
  • Le prêt variable ou fixe : il permet de bénéficier de taux variable plus bas mais qui peuvent être onéreux dans le long terme.
  • Le prêt in-fine : pendant la durée de l’emprunt, l’emprunteur ne paie que les intérêts, la globalité du capital emprunté ne sera remboursée qu’après une durée précisée à l’avance.

Les différents types de prêt habitat

Il existe sur le marché cinq type de prêts habitat à savoir :

  • Le prêt dégressif ou le prêt progressif

Quand c’est progressif, il s’agit d’un prêt amortissable dont les échéances augmentent progressivement. Les mensualités, caractérisées d’un taux fixe, s’élèvent selon un plan défini à la signature du contrat. En optant pour ce type de prêt, on peut alléger les mensualités des premières années et ensuite les alourdir après que les revenus augmentent.

Quand c’est dégressif, l’emprunteur verse des mensualités (incluant capital amorti et intérêts) dont le montant est réduit au fur et à mesure du temps. Cela implique que les mensualités connaissent une importante hausse au débit puis seront allégées progressivement jusqu’à la fin, d’après un rythme défini à la signature.

  • Le prêt amortissable

Il s’agit d’un crédit de forme classique avec une mensualité qui présente une partie en capital et une autre en intérêts. Cela signifie que le remboursement d’une partie de capital se fait chaque mois en augmentation tandis que la partie des intérêts se fait en diminution. Il existe plusieurs variantes pour ce type de crédit à savoir le report d’amortissement, la franchise, le lissage et les paliers. A titre de conseil, le prêt amortissable est conseillé dans le cadre de l’achat d’un logement principal ou secondaire. Par contre, il est déconseillé dans le cas d’un investissement locatif.

  • Le prêt in fine

C’est le prêt idéal pour un investissement locatif car la mensualité est faible ne comportant que les intérêts et l’assurance. Le remboursement du capital emprunté ne se fait dans sa totalité qu’à la dernière échéance. Dans ce cas là, il est utile de reconstituer le capital emprunté par l’outil épargne pour que la dette soit allégée et pour obtenir en même temps 20% d’économie sur le coût final de l’investissement. Toutefois, le coût total du prêt est plus élevé par rapport à son semblable amortissable.

  • Le prêt modulable

Il s’agit d’un crédit à taux fixe et à mensualité modulable. Cela permet à l’emprunteur de mettre en hausse ou en diminution le montant de ses mensualités selon ses revenus d’argent durant toute la période du prêt. Cela entraîne une variation de la durée de remboursement. Il faut savoir que les conditions du prêt varient selon l’amplitude maximale des modulations et le nombre maximal de changements possibles.

  • Le prêt dit palier

Pour acquérir un bien immobilier, beaucoup contractent plusieurs prêts à la fois. Il est évident que cela peut alourdir considérablement le budget du ménage. C’est là qu’intervient le prêt palier qui permet de réunir les mensualités cumulées en une seule qui est plus faible. Il s’agit du prêt palier ou lissé. Grâce au lissage, l’emprunteur peut garder un endettement fixe et donc des mensualités constantes sur la durée totale du prêt.

Précision sur le financement d’un bien immobilier

Outre les prêts mentionnés ci-dessus, il existe aussi d’autres moyens pour financer l’achat d’un bien immobilier, ce sont les apports par épargne personnelle, par épargne salariale, par prime d’état sur le plan d’épargne logement. Par ailleurs, il faut aussi prévoir des frais outre le prix du bien immobilier proprement dit. Il s’agit du frais d’agence ou la rémunération de l’agent immobilier dans le cas où la transaction est inclue. Il y a aussi les frais de notaire qui présentent 7% du plan de financement. Enfin, il y a les frais de garantie sous forme d’hypothèque, d’inscription en privilège prêteur de deniers ou IPPD, d’une société de cautionnement ou encore de caution mutuelle fonctionnaire.