Le prêt à taux zéro

Bruno CAILLARD

La construction d’un logement donne accès à de nombreux prêts intéressants notamment le prêt à taux zéro qui est dédié aux personnes ayant des ressources inférieures à un barème réglementaire. Il faut savoir que son montant est limité et ne peut d’après la réglementation dépasser 50% des sommes empruntées ni 20% du coût total de l’opération qui est lui-même encadré par un coût de référence. On parle aussi d’avance remboursable sans intérêt pour les personnes physiques accédant à leur résidence principale

Pour pouvoir bénéficier de ce type de financement, il faut respecter certaines conditions de ressources. Ce dernier va alors déterminer le montant du PTZ et sa durée de remboursement.

PTZ

PTZ et logements concernés

Le prêt à taux zéro permet de financer la construction d’un logement. Elle peut être dans le cas échéant accompagnée de l’acquisition des droits de construire ou du terrain sur lequel sera construit le logement. Le PTZ permet aussi d’acquérir un logement en vue de sa première occupation ou encore d’aménager à usage de logement des locaux qui ne sont pas initialement destinés à l’habitation. On peut en effet considérer cette démarche comme la construction d’un logement. Le PTZ sert également à l’achat d’un logement ancien du parc social appartenant à un organisme HLM ou une SEM. Pour ce type d’achat, il faut savoir que le prix de vente doit être inférieur d’au moins 35% à l’estimation réalisée par le service des domaines. Le PTZ permet aussi de financer la construction de dépendances et d’annexes notamment la construction de garages, de vérandas, de loggias, de caves ayant une surface de plus de 2m² ou encore de combles accessibles.

Par contre, le PTZ ne peut être octroyé pour les achats de logement en viager ou en démembrement de propriété. Par contre, il se pourrait que les achats d’usufruit soient autorisés s’ils sont destinés à l’acquisition totale du logement.

PTZ et conditions d’accès

Pour pouvoir accéder au PTZ, il faut remplir quelques conditions à savoir :

  • Acheter pour la première fois une résidence principale

Pour bénéficier d’un PTZ, il faut que le demandeur ne soit pas propriétaire d’une résidence principale pendant les deux années qui précèdent sa demande. Il faut cependant savoir que les personnes suivantes peuvent demander le PTZ sans remplir la condition citée précédemment. Il s’agit des personnes qui sont titulaires d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, les bénéficiaires d’une allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation spéciale et enfin les victimes d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive la résidence principale. A noter que le bénéficiaire du prêt habite dans la maison.

Toutefois, les personnes suivantes ne sont pas considérées comme étant propriétaires de leur résidence principale : les nu-propriétaires, les titulaires d’un bail emphytéotique et les titulaires d’un contrat de location-accession.

  • Respecter les conditions de ressources

Il faut que le montant total des ressources de l’emprunteur ou encore des personnes qui vont occuper le logement à titre de résidence principale soit inférieur au plafond de ressources PTZ 2013. Les plafonds en question doivent aussi être inférieurs à 10% du coût global de l’opération afin que les emprunteurs ayant vu leurs ressources augmenter ne bénéficient d’un avantage excessif.

L’emprunteur doit être un accédant à la résidence principale et l’avoir occupée au moins huit mois par an. Il doit aussi s’engager à occuper le logement dans l’année suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition. Cela implique qu’il est impossible de louer le logement meublé ou à titre saisonnier. Toutefois, si le propriétaire évoque les cas d’obligation professionnelle, des problèmes de santé ainsi que d’autres cas de force majeur. Il bénéficie alors d’un délai de six ans pendant lequel il peut louer à un locataire dont les ressources ne dépassent pas celles qui permettent d’obtenir le Prêt Locatif Social.

  • Normalement tant que l’avance n’est pas remboursée en intégralité, il faut que le propriétaire s’engage à occuper le logement dans le cadre d’une résidence principale. Néanmoins, il a la possibilité de le louer s’il doit se déplacer sur un lieu de travail à plus de 50 km du logement ou à plus d’une heure trente de trajet, si un membre du foyer fiscal décède, s’il y a divorce, en cas d’invalidité ou encore s’il est un chômeur depuis plus d’un an.
  • Si le logement est vendu à la fin du prêt, cela implique le remboursement en intégralité des sommes qui doivent être encore versées. Cependant, l’emprunteur a la possibilité de garder le bénéfice du prêt à 0%. Cela peut se faire sous la forme d’un transfert du capital restant dû dans le cas où il souhaite acheter une nouvelle résidence principale qui répond aux critères du prêt à 0%.

Comment est calculé le montant du PTZ+ ?

On se base sur un pourcentage au coût maximal de l’opération toutes taxes comprises, tenant compte de la limite du plafond. Dans ce coût est retenu le coût de la construction ou de l’achat ainsi que les honoraires de négociation. Par contre, les frais d’acte notarié ainsi que les droits d’enregistrements ne sont pas retenus. Il est à préciser qu’il y a variation du pourcentage selon la zone géographique. Ainsi en zone A, il est de 33%, en zone B1 26%, en zone B2 21% et en zone C 18%.

Le nombre d’occupants de la maison est aussi retenu pour le montant du PTZ. Ainsi dans la zone A, si le nombre de personnes destinées à occuper le logement est de deux, le montant du PTZ+ est de 218 000 euros. En zone B1, il est de 164 000 euros, en zone B2, de 120 000 euros et en zone C, de 111 000 euros.

Remarque : il faut savoir qu’outre le PTZ+, la personne peut aussi avoir un prêt d’accession sociale ou PAS, un prêt conventionné, un prêt immobilier bancaire, un prêt épargne logement et prêt complémentaire.