Comment connaître la surface exacte d’un terrain ?

Bruno CAILLARD

Avant de vous lancer dans l’achat d’un terrain, surtout quand il s’agit d’un terrain en diffus ou isolé, il est évident que vous souhaitez savoir la surface du terrain. En effet, ce critère est aussi retenu lors du calcul de la surface constructible du futur bâtiment. Toutefois, beaucoup d’actes de vente de terrain ne présentent pas cette information.

Cependant, se fier à l’information mentionnée sur le cadastre n’est pas vraiment conseillé dans la mesure où il ne donne pas exactement les limites ainsi que les superficies des parcelles. Pour être sûr, il vaut mieux louer les services d’un géomètre expert.

Les conditions

Bornage de terrain à bâtir

Avant de demander un bornage, il faut avoir l’accord des voisins dans le cas où il n’y a aucun bornage antérieur. Si les voisins ne l’autorisent pas, il est possible de saisir le tribunal d’instance qui va ordonner un bornage dont les frais seront partagés avec les voisins (réf Article 646 du Code civil) et ce, en se basant sur la proportion de la contenance des terrains de chacun. Dans tous les cas, une fois que le bornage est effectué, il est conseillé de déposer le procès-verbal chez le notaire afin qu’il soit publié à la Conservation des hypothèques. Cela évitera toute contestation dans le futur.

Un géomètre expert

Si le terrain se trouve à la limite d’une propriété appartenant au domaine public, les services d’un géomètre expert ne sont pas valables, il faut se rendre auprès de la Mairie de la commune où se trouve le terrain ou à la Préfecture.

Les divers types de bornage

Borne

1- Si les voisins ne s’opposent pas à la vérification de bornes, on parle de bornage à l’amiable. Les propriétaires peuvent se convenir sur le choix d’un géomètre-expert unique ou sur un travail conjoint de plusieurs géomètres-experts à la fois. Dans ce cas là, le bornage s’effectue en plusieurs étapes :

  • Première étape : convocation du géomètre-expert

Il s’agit d’une réunion contradictoire pendant lequel le géomètre recueille les arguments de chaque propriétaire

  • Deuxième étape : recueil des informations relatives aux limites réelles du terrain

Le géomètre va vérifier les titres de propriété, documents cadastraux et éventuellement les déclarations de témoins. Il va les hiérarchiser pour aboutir à la définition des limites séparatives.

  • Troisième étape : Proposition d’un plan détaillé du terrain

Le géomètre va proposer un plan qui décrit les lieux, les limites séparatives, leurs distances par rapport aux éléments de construction existants, etc.

  • Quatrième étape : Le procès-verbal

Si les propriétaires se mettent d’accord sur la proposition fait par le géomètre-expert, les bornes seront posées et un procès-verbal sera établi et signé par tous les protagonistes. Pour plus de sécurité une publication au bureau des Hypothèques, par le notaire ou le géomètre-expert est conseillée.

2- Si l’un des voisins refuse la réalisation du bornage ou le plan établi par le géomètre expert, le propriétaire peut s’en remettre au tribunal d’instance. Ce dernier va alors désigner un géomètre expert qui va réaliser le bornage. Une fois que les travaux de bornage sont faits, le géomètre va remettre son rapport au greffe du tribunal et après validation, les bornes seront posées. Chaque protagoniste devra alors signer le procès-verbal. Cependant si l’un d’eux refuse la signature du procès-verbal, le tribunal va prononcer une homologation s’imposant aux voisins concernés.

La surface hors-œuvre et la surface habitable

Borner son terrain

Une fois que le bornage est réalisé, il est maintenant possible d’établir le plan de construction ainsi que la surface du futur bâtiment. Il faut cependant faire la différence entre la surface hors-œuvre et la surface habitable.

  • La surface habitable est celle mentionnée par les constructeurs. Il s’agit de la superficie intérieure du bâtiment.
  • La surface hors-œuvre tient compte de chaque niveau (du rez-de-chaussée jusqu’aux combles). Il y a :
  1. La surface hors-œuvre brute ou Shob
  2. La surface hors-œuvre nette ou Shon : elle est obtenue en déduisant les parties inhabitables de la Shob. Les parties inhabitables concernent notamment les combles (présentant une hauteur sous-plafond inférieure à 1,80 m), les caves ainsi que les sous-sols sans éclairages naturels, les toitures, les balcons, les loggias, les espaces non clos ainsi que les surfaces dédiées au stationnement des véhicules.
Vérification de bornes

La maîtrise de la surface du terrain est importante afin de déterminer quelle sera la surface du futur bâtiment. Si cette information n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, il est important de louer les services d’un géomètre expert qui va alors réaliser une vérification de bornages. Cela évitera des éventuels conflits avec le voisinage. Cela va aussi permettre d’établir l’emplacement des ouvertures qui donnent sur les propriétés voisines ou servitude de voisinage. Il est à préciser qu’il faut se baser sur plusieurs réglementations notamment les règles d’urbanisme pour établir quelle est la superficie maximale du futur bâtiment, un critère qui aura un impact sur le montant du budget à prévoir pour la concrétisation du projet de construction.