Démarrer le projet d’autoconstruction Procédures administratives et contraintes environnantes du terrain à bâtir

Bruno Caillard

Découvez toutes les mesures qu’il faut prendre en compte afin d’éviter les problèmes dans le futur

préparation du projet de construction
Pour ne pas remettre en cause l’exécution d’un projet préétabli et bien préparé à l’avance, il est impératif d’analyser une par une les contraintes suivant une méthode que l’on va vous proposer. Elle se porte sur les procédures administratives et le lieu de la construction ainsi que ses environs.

L’article sera structuré d’une manière graduelle pour contourner tous les problèmes ou même l’abondant total du projet suite à la constatation d’une anomalie irréversible comme dépassement du Coefficient d’Occupation des Sols (COS), un défaut sur l’orientation, ou le non-respect des formalités qui doivent être faites sur le site de construction.

Une fois, avoir enregistré toutes les données liées à la construction. Il faut maintenant passer à l’élaboration d’un plan. Un plan détaillé impliquant les surfaces utilisées, la disposition et le design de la maison à construire facilitera l’aval de l’administration qui va délivrer le permis de construire. Elle est représentée par le service technique de la commune ou la DDE. Après études, elle donnera sa réponse et le plan final pourrait ainsi être fait.

L’acquisition d’un terrain

Avant d’effectuer l’achat du terrain, il est vivement conseillé de dénicher plusieurs informations dans le but d’acheter le terrain en toute sérénité et éviter tous problèmes dans le futur. Il est clair que tout un chacun a ses besoins respectifs. Mais il faut tout de même prendre en comptes quelques paramètres comme le service de transport, les écoles et les activités commerciales existants aux alentours du site. Une fois satisfait sur ces points, il est maintenant l’heure de déterminer s’il est possible de faire une construction sur le terrain.

terrain à bâtir

Pour avoir une réponse brève, il faut se rendre à la mairie ou bien évidemment à la DDE. L’examen du Plan d’Occupation de Soi ou POS mentionnera les délimitations de la commune sur la division du territoire en plusieurs zones : zone industrielle, zone rurale ou zone d’habitation. L’autorité donne aussi des informations sur le COS. Il est aussi impératif de le prendre en considération. C’est la surface de construction autorisée sur une propriété foncière par rapport à sa superficie. Comme exemple, avec un terrain de 700 m2, le COS est de 0.2. Donc 700 x 0.2 donnent 140 m2 qui représentent la surface maximale autorisée pour votre plancher.

Dans le certificat d’urbanisme, il existe un bref résumé du POS qui est disponible gratuitement après une demande. Le document informe aussi sur le caractère constructible du terrain ainsi que les règlementations d’urbanisme qu’il faut suivre à la lettre telle les limites sur le droit de construire, la hauteur d’un étage et l’apparence extérieure de la construction. Il fournit également les renseignements nécessaires sur la qualité de la future construction en tant que lieu de vie. Est-il possible pour la future maison d’être relié aux réseaux de distribution d’eau et d’électricité, de téléphone ainsi que de l’assainissement ? Si cela n’est pas possible, il est impératif de se rendre à la mairie et aux prestataires de ces services comme EDF et Telecom, eux peuvent dire combien vont coûter l’élargissement de leurs réseaux jusqu’au terrain de construction. Mais il faut noter que le coût pourrait être énorme, faisant ainsi augmenter le budget de la construction.

Il est aussi bon à savoir que le certificat d’urbanisme a une validité de un an après sa mise à main et période durant laquelle, le permis de construire vous sera probablement attribuer.

Agir avec prudence

Durant l’acceptation d’une promesse de vente, il est conseillé d’y joindre une mention indiquant l’annulation de cette dernière dans le cas où il est impossible de faire une construction sur le terrain.

Il ne faut pas également oublier de faire une analyse du sol et du sous-sol qui occasionne souvent une surprise chez l’acheteur. Il faut veiller à la stabilité du sol, chercher s’il y a des nappes phréatiques et des carrières. Ces choses peuvent entrainer l’impossibilité de construire sans l’investissement d’une somme importante. Il se pourrait aussi que la construction d’un sous-sol puisse être interdite dans ces conditions. Ainsi, il est important de s’informer à la DDE et aux habitants des environs.

La surface du terrain

C’est aussi un paramètre très important vu que c’est lui qui va délimiter l’aire de construction autorisée (SHON). Mais il faut tout de même faire attention, car la superficie indiquée sur l’acte de propriété comme sur le cadastre n’est pas totalement précise. Seul un géomètre peut la calculer à un mm2 près. Et durant l’opération, la présence des propriétaires du voisinage est très conseillée. Après, il sera en mesure de rédiger un procès-verbal de bornage.
Donc pour ne pas rencontrer des problèmes dans le futur, il est toujours prudent de borner le terrain avant de conclure son achat.

Droit d’édifier une clôture

De nombreux futurs acheteurs ne s’inquiètent pas trop d’une éventuelle contrainte sur ce point. Il est certes logique que tout le monde a le droit de clôturer sa propriété, mais il faut noter que ce n’est pas toujours vrai. Ce droit peut être limité par des réglementations imposées par la commune ou dans le cas d’un lotissement. Donc il faut toujours annoncer bien avant l’autorité et les environs si la clôture ne poserait aucun problème pour eux.

Faire attention à la servitude

Il peut arriver que le terrain que vous allez acheter soit affligé par une servitude. Pour être clair, cela indique le droit qu’un voisin détient sur votre terrain.
On dénombre plusieurs servitudes légales comme la servitude de passage. Celle-ci est valable dans le cas où le voisin n’a pas un accès direct pour se rendre dans la rue vers sa propriété. Et selon la loi, il a pleinement un droit sur votre propriété. Ce droit peut être négocié à l’amiable ou trancher par un tribunal compétent. Mais en tout cas, le voisin bénéficiera du chemin le plus court menant de la rue principale vers sa résidence.

Selon l’article 640 du Code Civil, le propriétaire ne doit pas restreindre l’écoulement des eaux naturelles pour son voisin. Une construction entraînant cela est punie par la loi. Pour jouer la prudence, il faut bien se renseigner sur la disposition du terrain.
Une fois toutes ces contraintes maîtrisées, vous pouvez déclencher les opérations d’achat. L’acte de vente devrait être rédigé par une personnalité compétente (le notaire) ainsi il deviendra un acte authentique. Il sera par la suite publié à la conservation des hypothèques. Et il ne faut pas oublier de prévoir les frais notariaux et les frais fiscaux durant l’achat du terrain.

Les coûts

L’acquisition d’un terrain de construction est exonérée sur les droits d’enregistrements. Mais elle est infligée par une TVA de 20.6%. Il faut noter que la TVA ne s’applique que pour les surfaces de moins de 2500 m2. Et avec une superficie supérieure à cela, le nouveau propriétaire est soumis à une taxe de publicité foncière de 16.6% et en addition, s’ajoute la taxe régionale.